不动产转移登记，配偶是否必须到场申请

来源：吉屋网发布时间：2020-10-30 13:19:17

甲、乙系夫妻，婚姻期间甲向丙地产公司购买房屋，并办理过户，登记为甲单独所有。后甲将房屋卖给丁，并办理了房屋过户转移登记。房价上涨后甲欲毁约，唆使乙以该房产过户登记未经其到场共同申请为由，向法院提起行政诉讼，要求确认登记行为违法，并撤销不动产转移登记。

一审法院告知原告应当先行解决民事争议，裁定驳回起诉。原告上诉。二审法院认裁定撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。后一审法院以现场走访窗口询问需要配偶到场判决登记机构败诉。登记机构上诉，二审法院以申请人庭审确认该房屋属于夫妻共有财产，判决登记机构败诉。

这个案例涉及婚内财产与不动产登记的效力和审查范围等问题，虽然由来已久，但一直没有得到立法的回应，地方法院判决也多有不同。

01 登记效力以《物权法》为界

不动产登记的效力以《物权法》为界分为两个阶段。《物权法》施行前，《土地管理法》《城市房地产管理法》及据其制定的《土地登记规则》《城市房屋权属登记管理办法》都规定，土地和房屋的登记是相关行政主管部门代表政府依法确认土地、房屋产权归属关系的行为。类似托伦斯登记制度，登记机构对土地登记进行实质性审查，土地权利一经登记便有不可推翻的效力。所以时至今日，包括*人民法院判决都认为登记是一种行政确认。

《物权法》大大推进不动产统一登记进程。其将不动产登记与不动产物权的行政确认区分开来，将登记作为物权法定公示手段，并派生出不动产登记推定真实的效力。之后《土地登记办法》和《房屋登记办法》也明确土地、房屋登记是指将权利等事项记载于登记簿的行为。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）沿袭了该定义。

《物权法》的第16条规定，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，指在登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利内容以登记簿为准。

我国的登记制度通说更接近德、瑞等国的权证登记制，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。而澳大利亚等国的托伦斯登记制，则“由登记而获得土地权利”。因此*法院在司法解释中曾明确不动产权利归属由基础法律关系而非登记决定。登记有其高度的证明效力，但不是不可以推翻的，这与托伦斯登记有所不同。这就产生了一个问题，如果登记簿记载不能信赖，谁敢买房子。善意取得制度解决了这个问题：即使登记簿记载有误，善意第三人依然可以依据记载从名义上的权利人手中取得不动产权利。也就是说，在对世和对人的效力冲突时，法律更倾向于维护市场交易中不特定第三人的利益，而非实际权利人的利益。

02 夫妻财产约定法定公示制度

现行的《婚姻法》对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归属，规定以夫妻财产约定优先，没有约定或约定不明确的，适用法定的制度。此次《民法典》基本沿袭，增加了婚内一方所负债务清偿的例外规则。相对人知道夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或者妻一方对外所负的债务以夫或者妻一方的个人财产清偿；反之一方所负债务应由夫妻共同清偿。据2019年3月北京市*中级人民法院通报显示，男方要求女方共同承担债务的情况在涉夫妻共同债务家事案件中占73%。但由于缺乏法定公示手段，相对人无从得知夫妻是否有约定财产制度及约定内容，该条并不能发挥应有的作用。

法律明确夫妻财产约定对双方具有法律约束力，亦即该约定属于合同债权。根据合同相对性，合同约定只在当事人间发生效力，产生的是请求权。如果要产生物权转移的效力，还需要经过不动产登记。不动产登记作为物权公示手段，有法律明确赋予的权利推定效力和保护第三人的善意取得制度，在保护交易安全、减少交易成本方面有不可或缺的作用，其效力应大于夫妻财产约定，这也是物权对世效力大于债权对人效力的体现。《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》规定：“在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。”这里用的是免征而非不征，意即此类情形属于契税征收范围，即不动产权属发生转移的情形，也有力证明夫妻财产约定不会发生物权转移的效果。

很多国家地区要求婚内财产约定要登记公示方产生对抗第三人的效力，有的还规定修改约定必须经过批准，甚至禁止夫妻在婚姻关系成立后订立或改废夫妻财产制契约。中国台湾地区法学家戴炎辉等指出，“盖就外部关系而言，负债的配偶于结婚存续中，可订立或改废夫妻财产制契约，将其财产所有权转移给他方配偶，期以达到诈害债权人的目的。就内部关系而言，专横自私的一方配偶，就有机会逼迫他方，订立或改废于己有利之夫妻财产制契约，使善良一方被欺凌压榨。”中国台湾地区还规定，夫妻财产制契约之订立、变更或废止，非经登记，不得以之对抗第三人。瑞士民法典规定，依夫妻财产企业或依法官的处分而设定的夫妻财产关系，及配偶之间有关妻的携入财产或有关共同财产的法律行为，经在夫妻财产制登记簿上登记并公告后，始对第三人发生法律效力。任何人均有权阅览夫妻财产制登记簿或索取其中段落的誊本。日本民法典规定，夫妻订有法定财产制相异的契约时，除非于婚姻申报前进行登记，不得以之对抗夫妻的承受人及第三人。变更管理人或分割共有财产时，除非进行登记，不得以之对抗夫妻的承受人及第三人。《婚姻法》修订或者《不动产登记法》制定时应考虑到夫妻财产协议的公示方式，明确夫妻财产约定的效力。

03 独有不动产转移登记时无需配偶到场

婚姻期间不动产转移问题一直困扰着登记机构。分散登记时期，房产登记部门有审查所谓的“隐形共有人”，如果已婚，则需要夫妻双方共同申请办理房产转移登记。统一登记后，相关规定并未要求审查转移登记申请人的婚姻状况，国务院也多次督查各地是否擅自增加没有法律法规依据的申请材料。目前民政部门共享的婚姻信息并不全面，如果要求一方售房必须另一方到场，则每个达到法定婚龄的申请人必须提供婚姻证明。而2018年国务院大督查将此作为重点通报了某地登记机构违法要求提供婚姻证明的情形。

具体到本案，不但登记机构不得要求男方提供婚姻证明乃至另一方到场，法院行政庭也不能受理此案。由于不动产登记具有对世性，女方并非不动产登记簿的权利人，也没有在购房合同中签字。女方如果要作为不动产登记行为的相对人，必须证明双方没有签订财产协议，或者签订协议约定不动产作为女方单独所有或双方共同共有。但在行政诉讼起诉中，人民法院审查的是登记行为的合法性。女方应先提起民事确权诉讼，确认其为该不动产的权利人后方可作为登记行为相对人提起行政诉讼。（2017）*法行申169号行政裁定认为，只有主观公权利（即公法领域权利和利益）受到行政行为影响时，存在受到损害的可能性的当事人才与行政行为具有法律上的利害关系，才形成行政法上的权利义务关系，才具有原告主体资格（原告适格）。因此*次一审法院不予受理是正确的。

按照《条例》的规定，申请人需对申请材料的真实性负责。登记机构无从审查双方的婚内协议情况。由于双方并未离婚，如果该不动产约定或法律规定为共同财产，房产转移后女方并未发生损害，售房所得属于夫妻双方共同财产。退一步来说，男方低价出售导致房产价值减少，按照《物权法》规定，男方提交虚假材料导致登记发生错误，登记机构可以向男方追偿。而该笔债务属于夫妻共同债务。因此一、二审法院判决不符合规定，且可能引发后续想要违约的售房人效仿并提起对登记机构的诉讼。

本案中购房合同只有男方名字，并且男方在申请登记时的询问笔录中已经明确表示不动产属于男方单独所有，登记机构按照登记簿记载为单独所有的不动产办理转移登记，无权也无需要求配偶到场。当然如果登记为共同共有，则必须要配偶共同提出申请无疑。