无锡楼市的暗涌

来源：吉屋网发布时间：2020-09-04 18:19:46

*近，无锡楼市扑朔迷离。

成交量保持高位，但是在高成交量下，出现部分房东降价抛售、部分楼盘打折促销，唱跌和唱涨的声音交错。

无锡楼市暗潮涌动，这个时间点，究竟是不是买房的好时机？用*简单的数据来告诉你。

1、2020上半年无锡住宅均价19541元/㎡！但是，2020上半年拍出的涉宅地楼面均价就要12249元/㎡！

2、苏南城市土地市场“挤压”：常州挂牌2万/㎡地块！苏州4.3万/㎡地价的别墅规划已出！

3、无锡接下来还有52个新项目待入市！

1、无锡房价、地价每年稳步增长！2020年上半年涉宅地楼面均价达12249元/㎡！

先看近几年无锡地价与房价的变化。

2017-2020年上半年，无锡住宅楼面均价从8212元/㎡上涨至12249元/㎡；房价从11945元/㎡上涨至19541元/㎡（数据整理计算自土拍网、克而瑞公开数据）。

以今年为例，今年上半年无锡住宅均价19541元/㎡。

目前市面上主力在售的93个楼盘，其中51%是2017-2019年拿的地，也就是说市面上在售项目约一半项目楼面均价在8212-10461元/㎡之间。（2017-2019年拿地项目对房价影响的真正占比应该比51%更高，因为2016年及以前拿地的项目虽然在售，但是不少楼盘销量一般）

2020年上半年的房价，差不多是2017-2019年地价+10000元/㎡。

2020年上半年，无锡涉宅地平均楼面价12249元/㎡，这些地块还至今没有一宗变身项目正式开盘，影响房价。

相较于2017-2019年的平均楼面价，2020年上半年拍出的地块地价明显更高，相应的，这些地块变成楼盘开盘后，在成本上就要明显高于老项目。

接下来看各个区，其实可以更加明显的看到地价上涨对房价的影响。

一、滨湖区（含经开）

2017-2019年滨湖区地价10984.75-14999.61元/㎡，对应的是2020年上半年滨湖区24129元/㎡的住宅均价。（2020年上半年的房价，差不多是2017-2019年地价+11000元/㎡）

滨湖区从2017年开始，地价就保持高位运转。这也造就了滨湖区是无锡3万+楼盘*集中的区域，比如河埒口、蠡湖新城。

尤其是经开区，现在3万/㎡的万科翡翠系已经是经开区的价格“洼地”了，部分楼盘的备案价已经达到了3.8万/㎡。

二、惠山区

2017-2019年惠山区地价6343.98-9597元/㎡，对应的是2020年上半年惠山区14979元/㎡的住宅均价。（2020年上半年的房价，差不多是2017-2019年地价+8000元/㎡）

惠山区地价是2019年才上涨的，其实惠山区备案均价超2万+的楼盘也是2019年才开始出现的。

三、梁溪区

2017-2019年梁溪区地价7812.25-13431元/㎡，对应的是2020年上半年梁溪区19744元/㎡的住宅均价。（2020年上半年的房价，差不多是2017-2019年地价+10000元/㎡）

梁溪区的地价在2019、2020两年上涨明显，意味着接下来，也就是2020下半年开始，梁溪区出现的新盘大多售价不会低。

四、锡山区

2017-2019年锡山区地价6343.98-8742元/㎡，对应的是2020年上半年锡山区17435元/㎡的住宅均价。（2020年上半年的房价，差不多是2017-2019年地价+10000元/㎡）

现在回看，锡山区前几年地价真心不算高，整个锡山规划较好，造就了锡山区的盘很多都清盘的很快，尤其是早些年拿了相对低地价的锡东新城的楼盘，清盘速度杠杠的。

五、新吴区

2017-2019年新吴区地价5886.12-8721元/㎡，对应的是2020年上半年新吴区17729元/㎡的住宅均价。（2020年上半年的房价，差不多是2017-2019年地价+10000元/㎡）

2017-2019年新吴区地价和锡山区地价差不多，可以看出来2020年上半年这两个区成交均价也差不多，从今年的土拍情况来看，锡山区超越了新吴区，接下来这两个区域价格谁高谁低，很明显。