购房贷款：等额本金还是等额本息？

来源：吉屋网发布时间：2018-10-22 15:14:24

提起住房贷款，相信大多数人*反应就是找银行贷款，然后还款几十年，做半辈子房奴。可就在这贷款的问题上，也分两种模式：等额本金和等额本息，大多数人的观念都是等额本息的贷款方式，那么这两种贷款究竟有什么不同？

首先，我们来给出基本定义：

等额本金：又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

计算公式：

　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

　　每月本金=总本金/还款月数

　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

　　还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

等额本息：又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

计算公式：

　　每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

　　每月利息=剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】

怎么样，清晰了然吗？恐怕有一部分人更加一头雾水了。

简单来说，等额本金就是每月还固定的本金+逐渐递减的利息，也就是说，*个月还款*多，*后一个月还款*少，整体呈逐月递减的状态；而等额本息则是每个月还款总数都是固定的，但是*个月中，利息占比*，*后一个月利息占比*少。

用图表的方式说明就是这样的：

那么小伙伴就要问了，这两种哪一种更好呢？

这时就不得不提一下这两种贷款的计息方式，等额本金就是传统的简单计息，只对剩余本金进行计息，而等额本息则是对剩余本息和进行计息，也就是民间常说的“利滚利”。

这样说来，在贷款周期较长的情况下，等额本息的方式会多付出一大部分利息，举例来说，50万贷款30年就要比等额本金多支付11万余元的利息，因此很多银行机构都会建议贷款人选用等额本金的模式，从而减少利息。

那么事实真的如此吗？

对于理性的，对金融有所了解的人士来说，却不能单纯以总金额的方式进行计算。

首先，等额本金的形式前期还款会非常多，对于贷款者的压力无疑是巨大的，对于首次买房者来说，尤其是成家立业的年轻人，中年人来说，无疑会压得人喘不过气来，大大影响生活质量。

其次，贷款额是固定的，还款期限是固定的，然而货币却是浮动的，严格来说，是逐年贬值的，30年前的1万元和30年后的1万元的差距想必大家都深有体会，那么，如果考虑到通货膨胀，那么等额本金的还款方式的还款实际金额价值就一定比等额本息的小么？答案显然也是否定的。

所以说，这两种贷款方式实际上并没有“省钱”的说法，考虑到物价，通胀，货币贬值和年化利率，都是一样的。但是贷款年限却因通胀情况而越长越好，至于有钱了提前还款的情况，中间任何时间点提起还款，两种模式的利息都是一样的。

考虑到自身的实际收入情况，考虑自己可承受的房贷压力，不必纠结两种贷款方式所谓的“省钱”，更应看重在换完住房贷款后的生活质量，毕竟，人的需求不只是活着，还有生活。