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中国房地产市场2017年总结与2018年展望

来源:吉屋网   发布时间:2017-12-21

[摘要] 2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。

     名列前茅部分:2017年中国房地产市场形势总结

1. 政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期

2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,*政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设,2018年长效机制落实将进一步加快。同时,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

2. 成交:核心城市成交下行,三四线城市增长显著

2017年1-11月,全国商品房销售面积为14.7亿平方米,同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米,同比增长5.4%。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,核心城市在严厉政策管控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温*为显著。

(1) 核心城市成交规模:供应受限,全年成交规模明显缩减,一线城市降幅较大

全年成交规模明显缩减。据初步统计,2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米,同比下降24.2%,*值低于2015年同期水平。不同级别城市来看,一线代表城市成交规模下降*为明显,*水平与2011年相当。二线代表城市成交量降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落,但*规模居相对高位。

(2) 核心城市成交结构表现分化

基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。

2017年各类城市各层次楼盘套总价及中位数有所上升,多数代表城市成交结构向高端转移,居民置换需求不减。展望未来,在楼市长效机制作用下,房屋自住属性强化,租赁住房、共有产权房供应不断增多,刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外,限售限贷等政策将有效抑制*需求,降低大户型产品购买力,部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说,房价基数较低,头次购房者更倾向于购买大户型产品,且随着时间的推移,改善需求也将陆续释放,未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

3. 土地:成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地存风险

全国各类土地推出量由降转升,住宅用地推地量增幅较大。2017年以来,为缓解供求压力,政府积极推地,尤其是住宅用地,推地量增幅较大。截至11月,全国300个城市共推出各类用地17.5亿平方米,同比增长10.8%,增幅较2016年上升了19.5个百分点,推地总量与2015年基本持平。成交方面,各类土地成交量开始回升。1-11月共成交14.7亿平方米,同比增长12.5%。其中住宅用地成交7.0亿平方米,同比增长22.9%。

住宅用地成交楼面均价继续上涨,溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2343元/平方米,较2016年同期上涨25.6%。其中住宅用地楼面均价为4094元/平方米,同比上涨22.0%;商办用地为2328元/平方米,同比上涨19.6%。溢价率方面,2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为30.3%,较2016年下降12.6个百分点。其中,住宅用地平均溢价率35.2%,较2016年下降19.7个百分点;商办用地平均溢价率为13.8%,较2016年下降0.4个百分点。

4. 企业:龙头加速领跑、中型企业进退分化,竞争格局面临巨变

2017年,品牌房企销售业绩再创新高,碧桂园全年销售金额有望接近6000亿元,龙头房企提前完成全年销售目标,市场占有率快速提升,行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减,品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右,整体趋于理性,拿地核心向三四线城市下沉。行业分化加剧,兼并重组成为一种趋势。同时,行业进入发展新周期,房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构,品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。

(1) 销售业绩:品牌房企销售业绩显著提升,市场占有率不断提高

核心监测房企销售金额保持增长。2017年,在三四线城市带动下全国商品房销售面积再创新高,品牌房企借势壮大规模,销售业绩保持增长。1-11月,20家品牌房企累计销售额达到34121亿元,较去年同期提高47.8%,销售面积26065万平方米,同比增长34.8%。

行业集中度加速提升,品牌房企市场占有率持续走高。2017年1-11月,20家品牌房企市场占有率进一步提升,其中销售金额占有率为29.5%,较2016年提升8.4个百分点,销售面积占有率为17.8%,较2016年提升4.5个百分点。与此同时,部分中小企业市场份额有所下降,领先房企垄断特征明显,中小房企竞争压力增大。

(2) 拿地融资:品牌房企拿地规模增加,境外融资热度提升

企业加大土地*,城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年1-11月,品牌房企拿地积极,20家代表企业累计拿地23794万平方米,同比增长75.4%;累计拿地金额14434亿元,同比增长86.0%。其中,碧桂园拿地金额2498亿元,位于房企之首。保利、世茂、龙湖和金地等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看,大型房企核心把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群,大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。

2017年,房地产行业聚集度持续提升,企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长,市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显,行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说,一方面要继续把握增量市场空间,深耕核心都市圈及城市群,关注不同城市发展进程,把握核心和潜力城市发展规律,扩大自身规模。“CREIS中指·城市地图”等大数据工具的使用,会让企业的研判和决策更有锐度。同时,可积极发展租赁、产业地产和文化等领域,通过开发主业与新业务的协同发展,为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面,企业可大力挖掘存量资产运营价值,借助产品创新促进居民消费升级,提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新,保持企业持续稳健发展。


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